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关于房地产变更测量中的问题探讨

时间:2009-3-9 22:30:09 点击:

  核心提示:本文介绍了房地产变更测量的工作程序、方法以及内容,强调了其应该满足的精度要求,为专业人员提供了参照。...

房地产变更是动态变更,它是房地产产权管理工作中经常性的工作内容之,因为满足原登记在册的房地产发生权利转移、变更、注销和他项权利的需要,保障已建制的房地产资料的完整,必须进行房地产变更测量,提供准确的房地产变更测量成果,包括权利位置的定位图籍和权属面积等数据。

房地产变更测量包括现状变更和权属变更测量,现状变更测量为产权变更创造了条件;权属变更测量直接为房地产产权变更提供测绘保障,可以这样认为:现状变更测量属于修补测;权属变更测量属于产权证明测量,产权的几何证明。下面讨论关于房地产变更测量中的问题。

1 房地产变更测量的工作程序

根据房地产变更的有关资料,先进行房地产变更调查,再进行新权界位置和面积的测定,调整好有关的房地产号,最后进行房地产内部资料的修改处理。

1.1 变更测量前的准备工作

通过对各种渠道收集的房地产变更的有关资料进行整理、归类、列表,调用已登记在案  的资料和房地产地籍图。

1.2 房地产变更调查

根据房地产变更登记申请书,结合已登记资料,进行房地产现状调查、权属调查和界址调查。

(1)、现状调查,即房屋及其用地的自然状况变化的调查,自然状况般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况变化的调查。

(2)、权属调查,即房屋及其用地的权利的调查,包括登记的权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况的调查与核实。

(3)、界址调查,即房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。认界时,不论任何方式指界,必须得到邻户认可签章;确界时,坚持房屋所有权和房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则;标界时,严格执行《房产测量规范》相关规定。

1.3 权界位置和面积的测定

房地产变更后新的权界位置和面积的测定实际上是项复丈工作,由于房地产变更登记是以产权户为单位进行的,变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。

一个产权户可以拥有一幢房屋或多幢房屋,也可以多个产权户共同拥有一幢房屋,应分别情况测定,绘分幢分户图或分层分户图,图示变更后新的权界位置,不仅为重新计算分户权属面积作准备,也为颁发房地产权证附图的需要。

同幢房屋及其用地的分割,应将分界实量数据注记在复丈图上,分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不符值应在《房产测量规范》规定的限差以内。

2 房地产变更测量的方法

2.1 现状变更的方法

根据房地产变更范围的大小和房地产平面图上现有平面控制点的分布情况,采用不同的测量方法。

(1)、变更范围小,可根据图上原有房屋或设置的测线,采用卷尺定点测量法,具体应用正交法、交会法、延长线法、方向线法、自由测站法等方法(限于图解测量)。

(2)、变更范围大,可采用测线固定点测量法或平板仪测量法(限于图解测量)

(3)、采用解析测图时,应布设好足够的平面控制点,设站进行数据采集。

2.2 权属变更测量的方法

根据需要和实际条件,采用图解复丈法或解析复丈法。

(1)、图解复丈法

a.调用有关的已登记在册的房地产资料,包括房屋及用地调查表、房地产初始登记申请书、房地产平面图等。

b.根据房地产变更登记申请书,标示的房屋及用地位置草图、权利证明文件,约定日期,通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界。

c.现有的图根点、界址点、房角点等平面控制点,均可作为变更测量基准点。利用现有平面控制点之前,应设站检测点位的准确程度,同站检测不超过图上±02mm;异站或自由测站检测不超过图上±04mm

d.同幢房屋分析,应将分界的实量数据注记在测量草图上,并按其实量边长计算面积后再定出分割点在复丈图上的位置,以便绘制分户平面图。

f.修正房地产分幅图、分丘图。

(2)、解析复丈法

a.调用有关的原房地产登记资料,包括房屋及用地调查表、房地产变更登记申请书、房地产平面图,以及现有的界址点、房角点坐标成果表等。

b.根据房地产变更登记申请书、标示的房地产位置草图,权利证明文件,约定日期,通知房地产变更登记申请人或代理人到现场指界,应预先设立界标。

c.利用现有平面控制点之前,应进行检测,用重复测定的方法,测得两点之间之距离与由坐标反算之距离进行检核,其间距误差不超过倍相应等级控制点、界址点或房角点的点位中误差。

d.野外解析法测量采用极坐标法、正交法或交会法。它们的技术要求按《房产测量规范》执行。

e.按等级界址点的精度要求,测定新增界址点的坐标,并计算分割后新权属面积。

f.用地合并面积,以合并后外围界址点坐标计算之面积为准。用地分割后各户用地面积之和与原面积之不符值不超过相应等级面积中误差,如在限差内,按相关面积大小比例配赋。

3 房地产变更测量的精度

房地产变更测量的精度包括图上精度和解析精度。变更后房地产分幅、分丘平面图图上精度,以及新增界址点或房角点的解析精度,应符合国家颁布的《房产测量规范》、《地籍测量规范》的要求。

3.1 房地产变更测量后图上精度要求

图上精度是指图上地物点的点位精度,它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±05mm;编制分幅图时,地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±06mm,变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。

3.2 房地产变更测量后解析精度要求

解析精度是指界址点或房角点的点位精度,以及面积的计算精度。

新增界址点或房角点的点位精度,以及房屋和用地面积的测定精度,它们与成图比例尺无关。《房产测量规范》规定等级界址点与房角点的解析精度要求是相同的,变更测量后,新增界址点或房角点的解析精度,要与变更前的原有界址点或房角点的解析精度要求一致。

  房屋及用地面积的计算精度,如按房屋及用地的实量边长直接计算面积时,其面积中误差应按房屋及用地所在的地段等级,执行《房产测量规范》中相应的等级面积中误差的规定.如按用地界址点的坐标计算用地面积时,其面积中误差执行《房产测量规范》中面积测算中误差的有关规定。

4 变更测量的内容

4.1 现状变更测量内容

a)  、房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

b) 、房屋的损坏与灭失,包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁;

c) 、围墙、栅栏、篱笆、铁丝网待围护物以及房屋附属设施的变化;

d) 、道路、广场、河流的拓宽、改造,河、湖、沟渠、水塘等边界的变化;

e)  、地名、门牌号的更改;

f)  、房屋及其用地分类面积增减变化。

4.2 权属变更测量内容

a)、房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起的权属的转移;

b)、土地使用权界的调整,包括合并、分割、塌没和截弯取直;

c)、征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线的变化;

d)、他项权利范围的变化和注销。

5 其他应该注意的问题

5.1 变更测量的基准

a)  变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。所有已修测过的地物点为得作为变更测量的依据。

b) 变更范围内和邻近的符合精度要求的房角点,也可作为修测的依据。

5.2 变更测量的业务要求

a) 变更测量时,应做到变更有合法依据,对原已登记发证而确认的权界位置和面积等合法数据和附图不得随意更改。

b) 房地产合并或分割,分割应先进行房地产登记,且无禁止分割文件,分割处必须有固定界标;位置毗连且权属相同的房屋及其用地可以合并应先进行房地登记。

c) 房屋所有权发生变更或转移,其房屋用地也应随之变更或转移。

5.3 房地产编号的变更与处理

(1)、丘号

a)、用地的合并与分割都应重新编丘号,新增丘号。按编号区内的最大丘号续编。

b)、组合丘内,新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。

(2)、界址点、房角点点号

新增的界址点或房角点的点号,分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。

(3)、幢号

房产合并或分割应重新编幢号,原幢号作废,新幢号按丘内最大幢号续编。

6 结论

房地产变更测量是目前房地产测量的主要内容之一,他是为产权所有者提供最可靠的数字依据。为了顺利的完成变更测量的任务,专业测量人员应该依据相应的标准法规,在满足精度等级的要求下,进行变更调查,权属位置和面积的测定,并且准确的记录变更的内容。在现在市场经济的社会下,尽量避免不必要的权属纠纷。

 

 

参考文献

[1]王侬、廖元焰:《地籍测量》,测绘出版社,1999.10

[2]唐宝杰.地籍测量.中国建筑工业出版社,2003.3

[3]林增杰 严屋:《地籍管理》,中国人民大学出版社,2005

作者:流泪的鱼fish 来源:测绘信息网网友上传
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